Autor Thema: Obdachlosigkeit durch us-amerikanische Immobilien- und Investmentheuschreckengesellschaften ...  (Gelesen 40862 mal)

Wilddieb Stuelpner

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MDR, Sendung "exakt" vom 24.03.2009, 20:15 Uhr: Leipzig engagiert zweifelhafte Finanzberater

Manuskript des Beitrages von Thomas Datt, Arndt Ginzel

Auch Leipzig verkaufte kommunales Eigentum an amerikanische Investoren. Diese Geschäfte könnten zum Millionengrab werden. Nun hat Leipzig dubiose Finanzberater engagiert.

Montag vor einer Woche. Im Leipziger Rathaus tagt der Finanzausschuss hinter verschlossenen Türen. Seit Monaten Gesprächsthema: die Sorge um die riskanten Leasing-Geschäfte der Stadt Leipzig. Um Schäden in Millionenhöhe abzuwenden, wurden externe Berater eingeschaltet. Wir fragen bei der Finanzbürgermeisterin nach:

O-Ton: Bettina Kudla (CDU), Finanzbürgermeisterin Leipzig

"Ich werde zu keinen einzelnen Beraterfirmen Stellung nehmen. Bitte sehen Sie mir das nach."

Keine Auskunft. Nicht einmal die Namen der Beraterfirmen will man uns nennen. Wir bekommen einen Hinweis. Es gebe gute Gründe, die neuen Berater geheim zu halten. Doch der Reihe nach. Zürich: Hier, in einem unscheinbaren Bürogebäude, sitzt die Firma, die Leipzig berät. Ihr Name: Value Partners. Im fünften Stock brennt Licht. Wir klingeln - niemand öffnet. Wir sprechen auf den Anrufbeantworter. Niemand ruft zurück. Auch auf konkrete schriftliche Fragen - keine Antwort.

Doch wer steckt hinter Value Partners, dem für Leipzig so wichtigen Expertenteam? Geschäftsführer sind zwei Deutsche – Jürgen B. und Berthold S. Wir suchen im Handelsregister nach beiden Namen. Bis 2004 waren die zwei Herren leitende Manager eines anderen Finanzberaters, der Global Capital Finance. Ein Firmenname, der uns zurück nach Leipzig führt. Denn damals fädelten die beiden Berater die heute umstrittenen Leasing-Geschäfte mit Straßenbahnen, Schienen und Wasserleitungen ein. Dafür sprudelten Honorare in Millionenhöhe.

O-Ton: Bettina Kudla (CDU), Finanzbürgermeisterin Leipzig

Frage: "Ist es nicht merkwürdig, dass die Berater, die Personen, die also die Verträge eingefädelt haben, jetzt auch das Risikogutachten für die Stadt machen?"

"Äh, es ist ... So ist es nicht ganz. Sie können sicher sein, dass wir sehr sorgfältig beleuchten, von wem wir uns beraten lassen und hier auf Objektivität dringen."

Der Fall von B. und S. ist schon erstaunlich: Erst vermitteln die beiden die riskanten Geschäfte. Und jetzt, in der Krise, wird ihre neue Firma von der Stadt dafür bezahlt, dass sie die tatsächlichen Gefahren des alten Deals aufdeckt. Doch es wird noch erstaunlicher: Unsere Recherchen führen uns nach Dresden. Hier wird schon seit Längerem gegen die beiden Finanzberater ermittelt. Der Verdacht der Staatsanwälte: Beim Einfädeln der Leasing-Verträge sollen Jürgen B. und Berthold S. städtische Manager regelrecht bestochen haben.

O-Ton: Christian Avenarius, Sprecher Staatsanwaltschaft Dresden

"Es ging um sogenannte Dankeschön-Reisen, die den städtischen Funktionsträgern ermöglicht wurden. Insbesondere geht es um zwei Reisen nach Dubai, um Flüge mit der Concorde, auch um eine Reise nach Manchester, zum Champions-League-Spiel."

In Unterlagen, die das Landeskriminalamt beschlagnahmt hat, finden sich bemerkenswerte Details, wie das Geschäft den Partnern in Leipzig noch schmackhafter gemacht wurde. Nur ein Beispiel: In diesem vertraulichen Brief an einen städtischen Geschäftsführer heißt es:
Zitat:

"Nach erfolgreichem Abschluss ... wird die Global Capital Finance ... einen Gesamtbetrag von 255.000 US-Dollar an die Stadt Leipzig ... spenden."

Unterschrieben ist das Angebot von unseren beiden Beratern – Berthold S. und Jürgen B. Lustreisen und dubiose Spenden - in der Summe Vorwürfe, die aus Sicht der Staatsanwaltschaft erheblich sind.

O-Ton: Christian Avenarius, Sprecher Staatsanwaltschaft Dresden

"Wir haben es hier mit schwerwiegenden Straftaten im Wirtschaftsraum zu tun. Und bei vorläufiger Bewertung kommt für die Beteiligten, wenn sich diese Vorwürfe bestätigen sollten, jeweils nur der Ausspruch einer Freiheitsstrafe in Betracht."

Nur zur Erinnerung - in Leipzig setzt man weiter unverdrossen auf die Zusammenarbeit mit den beiden Finanzmanagern.

O-Ton: Bettina Kudla (CDU), Finanzbürgermeisterin Leipzig

"Sie können sicher sein, dass wir sehr sorgfältig beleuchten, von wem wir uns beraten lassen."

Alles kein Problem? Das hörte sich 2006, als die Bestechungsvorwürfe bekannt wurden, noch anders an. Damals erweckte die unter Beschuss stehende Führung der städtischen Verkehrsbetriebe den Eindruck, als habe man mit der umstrittenen Beraterfirma längst nichts mehr zu tun. Im Protokoll einer Aufsichtsratssitzung heißt es, dass ...

Zitat:

"... es danach keine weiteren vertraglichen Beziehungen zwischen den Beteiligten ... gegeben habe."

Im Klartext: keine Geschäfte mehr mit den offenbar allzu spendablen Managern von Global Capital. Tatsache aber ist: Mit ihrer jetzigen Firma betreuen Jürgen B. und Berthold S. bis heute Leasing-Geschäfte in Leipzig. Bleibt die Frage, was Value Partners, die neue Beraterfirma der beiden, von der Stadt jetzt für ihre Dienste kassiert und ob das ganze Geschäft überhaupt ausgeschrieben wurde. Statt einer Antwort lässt uns die Finanzbürgermeisterin stehen.

O-Ton: Bettina Kudla (CDU), Finanzbürgermeisterin Leipzig

"Die Antwort war klar und deutlich. Vielen Dank."

20:00 Uhr im Leipziger Rathaus. Für heute ist Feierabend. Es bleibt offen, wie teuer die riskanten Leasing-Geschäfte für Leipzig noch werden können. Aber man leistet sich ja kompetente Berater.

Hintergrund Was ist Cross-Border-Leasing?

Beim Cross-Border-Leasing (Leasinggeschäft über Landesgrenzen hinweg) haben deutsche Kommunen Ende der 90er-Jahre bis 2004 Besonderheiten im US-Steuerrecht ausgenutzt: Die Kommunen überließen Teile ihrer Infrastruktur (Wasserwerke, Straßenbahnen, Kanalisation, städtische Kliniken u.ä.) für Jahrzehnte US-Unternehmen und mieteten sie zurück. Die US-Unternehmen konnten ihre Investitionskosten abschreiben und überließen vom Steuervorteil einen Teil den Kommunen. Es sollte ein Geschäft mit Gewinn für beide Seiten werden. Die beteiligten deutschen Kommunen haben ihren Gewinn vom Geschäft in der Regel bereits eingestrichen - oft in Millionenhöhe.

Abgewickelt und abgesichert wurden die Transaktionen von großen Finanzkonzernen wie AIG. Die CBL-Verträge sind hochkompliziert und wurden nach Einschätzung von Experten von den Kommunen oft nicht im Detail verstanden und die Risiken ausgeblendet. Mit der Finanzkrise und der drohenden Pleite etwa von AIG droht nun der Ernstfall – und danach haften die Kommunen. Sie müssen das z.B. bei AIG verlorene Geld für den Rückkauf ihres Eigentums neu aufbringen.



Cross-Border-Leasing

Zuletzt aktualisiert: 04. März 2009, 10:40 Uhr

Wilddieb Stuelpner

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US-Versicherungsriese - Kommunen zittern wegen AIG-Verlusten

Mit Audio- und Videopodcast auf der Internetseite

Der Milliarden-Verlust beim US-Versicherungs-Konzern AIG lässt auch Städte und Gemeinden in Deutschland bangen. Hintergrund sind sogenannte Cross-Border-Leasing-Geschäfte, die viele Kommunen mit Hilfe von AIG abgesichert haben. Dabei wird kommunales Eigentum an US-Investoren verkauft und sofort wieder zurück gemietet. Die US-Firmen kamen damit in den Genuss von Steuervorteilen in Millionenhöhe. Davon profitieren widerum die Kommunen, die kurzfristig und einmalig einen Teil der Steuerersparnisse kassierten. 2004 wurde dieses Steuerschlupfloch in den USA geschlossen.

Leipzig in großem Umfang im Leasing-Geschäft

AIG war bei vielen derartigen Geschäften als Treuhänder-Bank beteiligt, nicht als Versicherer. Die Kommunen hinterlegten dort das Geld für den bereits eingeplanten Rückkauf. Wenn die AIG nun Pleite ginge, müssten Städte und Gemeinden dieses Geld neu aufbringen. Ein Experte sagte, keine Stadt habe so viele Leasing-Geschäfte getätigt wie Leipzig. Im Fall einer Insolvenz von AIG liege das Ausfallrisiko der "Leipziger Volkszeitung" zufolge im zweistelligen Millionenbereich. Leipzig habe Messehallen, Klärwerke, Straßenbahngleise und das Klinikum St.Georg verleast, Dresden u.a. Straßenbahnen und Teile seines Kanalnetzes.

Die Leipziger Finanzbürgermeisterin Bettina Kudla verteidigte in einer Pressemeldung diese Geschäfte. Hierdurch bot sich den Kommunen die Chance, erhebliche Millionenbeträge für die kommunalen Unternehmen zu generieren", sagte Kudla.

Zitat
"Die Stadt Leipzig erwartet ein weiteres Wirken der Bankenrettungspakete bei uns in Deutschland und in den Vereinigten Staaten. Im Falle des Auftretens von Zahlungsstörungen würden wir sämtliche rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um solche Zahlungen abzuwehren."

Finanzbürgermeisterin Leipzig, Bettina Kudla

Die Lutherstadt Wittenberg hat nach MDR-INFO-Informationen ihr Klärwerk über AIG verleast. Auch Halle, Jena und Erfurt hätten Leasing-Geschäfte getätigt.

Versicherer am staatlichen Tropf

Die US-Regierung hat die AIG (American International Group) am Montag mit einer neuen Milliardenspritze vor dem Zusammenbruch gerettet. Erneut flossen 30 Milliarden Dollar in den einst weltgrößten Versicherungskonzern - die dritte Milliarden-Rettungsaktion aus Washington seit dem vergangenen Herbst. Für das vierte Quartal gab AIG den höchsten Verlust der US-Wirtschaftsgeschichte bekannt: 62 Milliarden Dollar.

Finanzmarkt - Cross Border Leasing

- oder wie Kommunen öffentliche Einrichtungen zu Geld machen

Not macht erfinderisch. Um die leeren Stadtkassen zu füllen werden kommunale Anlagen wie Straßenbahnnetze und Abwassersysteme an ausländische Investoren verleased. Durch die Steuerersparnis des Investors fallen für die Städte Millionenbeträge ab. Ein kompliziertes Vertragswerk regelt die so genannten Cross-Border-Leasing Verträge.

Es scheint ein lukratives Geschäft zu sein. Ohne viel dazuzutun bekommen Städte und Kommunen durch den Abschluss von Cross-Border-Leasing (CBL) Verträgen Geld in die Kassen. Über 220 Kommunen bundesweit haben inzwischen CBL-Verträge abgeschlossen. Verleased wurden Straßenbahnen, Schienennetze, Messehallen - sogar Rathäuser wurden so zu Geld gemacht.

Undurchsichtige Verträge

Kritiker, unter anderen der Bundesrechnungshof, warnen allerdings schon seit Jahren vor den Nachteilen solcher Geschäfte. Bürgerinitiativen protestieren bundesweit, denn das Vertragswerk ist kompliziert und undurchsichtig. Städte verpflichten sich mit Unterzeichnung der Verträge die verleasden Objekte mindestens 29 Jahre betriebsbereit zu halten. Erst dann können Städte die jeweiligen Anlagen zurückkaufen und die Verträge somit "frühzeitig" beenden. Ein weiterer Kritikpunkt - CBL Verträge sind über 1000 Seiten dick und in Englisch. Eine Übersetzung gibt es nicht. Städte und Kommunen kommen nicht drum herum Experten hinzuzuziehen, die sich um das Vertragswerk kümmern. Dabei handelt es sich oft um Banken und Finanzierungsagenturen, die der Sache nicht immer uneigennützig gegenüberstehen.

Der Fall Gera - so wärs gelaufen:

Ein Amerikanischer Investor mietet für einen Zeitraum von 99 Jahren das Schienennetz von Gera. Das Geld - Wert der Anlage - zahlt er auf einen Schlag insgesamt 150 Millionen Euro. Damit gilt er nach amerikanischem Recht als Eigentümer und kann seine Investition von der Steuer absetzen. Dafür, das Gera mitmacht sollen 6 Millionen in die Kasse kommen. Ein kleiner Teil der Steuerersparnis des Investors - der so genannte Barwertvorteil. Im gleichen juristischen Moment mietet die Stadt Gera ihr eigenes Schienennetz zurück. Die gesamten Mieteinnahmen, also 150 Millionen Euro, werden an Vertragsbanken weitergereicht. Die legen das Geld gut an und überweisen nun monatlich Mietzahlungen der Stadt für das eigene Schienennetz an den US - Investor.

Rechte und Pflichten

Nach Abschluss der Verträge gibt es also zwei Eigentümer. Nach amerikanischem Recht ist der Investor Eigentümer - nach deutschem Recht bleiben die Städte Eigentümer. Die Stadt allein ist dafür verantwortlich, die Anlage betriebsbereit zu halten und zwar in dem Zustand, wie im Moment des Vertragsabschlusses. Ist sie dazu nicht in der Lage, drohen Schadensersatzforderungen, die weit über dem schnell eingespielten Barwertvorteil liegen können. Gerichtsstand im Falle einer Klage sind die USA. Deutsches Recht hat keine Gültigkeit.

In Amerika tut sich was

Auch in Amerika gibt es seit Jahren eine harte Diskussion um CBL-Verträge. Denn diese Art der Steuerabschreibung geht vor allem auf Kosten der amerikanischen Steuerzahler. Jetzt soll die Gesetzeslücke geschlossen werden. Das Repräsentantenhaus in Washington hat vor wenigen Tagen ein Gesetz verabschiedet, das die Möglichkeiten amerikanischer Unternehmen zur freien Steuergestaltung massiv einschränkt. Derzeit ruhen daher alle CBL-Anträge.

Zeit das Kleingedruckte zu lesen

Für viele Städte und Kommunen könnte es ungemütlich werden. Was, wenn das neue Gesetz auch rückwirkend Gültigkeit hat? Wer kommt für einen eintretenden Steuerausfall des Investors auf? Eines der führenden Unternehmen bei der Vermittlung von CBL-Geschäften, des Düsseldorfer Wirtschaftsberaters Due Finance, sieht allerdings nur ein geringes Risiko für Kommunen. Mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 Prozent komme es durch das neue Gesetz nicht zu einer Rückwirkung auf Alttransaktionen. Die Durchführung laufender Steuersparmodelle werde nicht angetastet. (Quelle: Neues Deutschland vom 23.6.04) Weitaus höher schätzt das Risiko der Publizist Werner Rügemer ein. In dieser neuen Situation, könne der US Investor geneigt sein, bei deutschen Städten Vertragsverletzungen zu suchen, um aus den Verträgen zu kommen. Dann würde eine Schadensersatzforderung drohen.

Zuletzt aktualisiert: 30. Juni 2004, 14:29 Uhr

Links ins WWW

Sachsen LB zu CBL

Ver.di zu CBL



MDR, Sendung "exakt" vom 27.02.2007: WOBA - Mieterhöhungen nach Wohnungsverkauf

So "sozial" ist CBL und sind Heuschrecken, wo im deutschen Aufsichtsrat auch ein SPD-Privatwirtschaftslobbyist Florian Gerster sitzt.

"... Er ist ein Gründungsmitglied des Fördervereins für die arbeitgebernahe Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft. Er arbeitet als Beiratsvorsitzender in Deutschland unter Anderem für den amerikanischen Immobilieninvestor Fortress Investment Group, der als Private-Equity-Fond bestrebt ist, Bestände des deutschen sozialen Wohnungsbaus zu erwerben [3] und ist Mitglied im Aufsichtsrat des Wohnungsunternehmens GAGFAH. Außerdem ist er ehrenamtlicher Vorsitzender der Initiative Gesundheitswirtschaft Rhein-Main e. V. [4] sowie im Vorstand des Absolventennetzwerkes der Universität Mannheim, AbsolventUM e.V. [5] ..."

Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Florian_Gerster

Anmerkung: Die GAGFAH ist die deutsche Tocher von Fortress

Wikipedia: Fortress Investment Group

"... Fortress Deutschland

Die deutsche Tochtergesellschaft ist die Fortress Deutschland GmbH in Frankfurt am Main. Gemäß seiner Ausrichtung hat Fortress in den letzten zwei Jahren stark in den deutschen Markt für Wohnimmobilien investiert, wobei Fortress kein reiner Immobilieninvestor ist.

Im September 2004 erwarb Fortress die GAGFAH (unter anderem mit 81.000 Wohnungen) von der damaligen Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) für rund 3,5 Milliarden Euro. In Stuttgart wurden daraufhin die Mieten um die maximal zulässigen 20 % erhöht [6].

Im Juli 2005 kaufte Fortress die NILEG Immobilien Holding (bestehend aus der Wohnungsbau Niedersachsen, WG Norden und der Osnabrücker Wohnungsgesellschaft) mit 28.500 Mietwohnungen im Eigenbestand von der NORD/LB für 1,5 Milliarden Euro.

Im März 2006 erwarb Fortress die WOBA Dresden (47.000 Wohnungen, jeder fünfte Dresdner lebt in einer Wohnung der WOBA) von der Stadt Dresden für 1,75 Milliarden Euro.

Obgleich es sich hierbei um große Transaktionen von jeweils mehreren tausend Wohneinheiten handelte, kauft Fortress auch kleinere Portfolios und integriert diese in den bestehenden Wohnungsbestand.

Fortress brachte 2006 die GAGFAH SA als Holding der erworbenen Portfoliounternehmen an die Börse. Im Rahmen der Vorbereitungen auf den Börsengang würden dabei Synergien zwischen den Portfoliounternehmen realisiert, betriebsbedingte Kündigungen fänden jedoch nicht statt.

Wilddieb Stuelpner

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Sächsische Zeitung, Lokalausgabe Dresden, vom 2. Februar 2009

Linke: Stadt soll Wohnungen zurückkaufen


Dresden. Nach der SPD spricht sich auch die Dresdner Linke für den Rückkauf ehemaliger Woba-Wohnungen aus. Die 2006 besiegelte Privatisierung des ehemals städtischen Unternehmens verhindere jegliche Einflussnahme durch das Rathaus, kritisierten die Vorsitzenden des Linken-Stadtverbandes und der Fraktion, Hans-Jürgen Muskulus und André Schollbach. Da der Aktienkurs des neuen Eigners Gagfah niedrig sei, sollte die Stadt den Rückkauf von Unternehmensteilen angehen. Geprüft werden müsse zudem, ob dafür Geld aus dem Konjunkturpaket II fließen kann. Zuvor hatte bereits die SPD-Stadtratsfraktion den Rückkauf von Wohnungen ins Gespräch gebracht.

Anlass der Äußerungen ist der Verkauf Hunderter Gagfah-Wohnungen an private Finanzinvestoren. Mieter hatten schlechte Informationen beklagt. Sie wüssten nicht, wohin sie ihre Miete überweisen sollten. Grünen-Stadtrat Jens Hoffsommer forderte die Stadt zur Prüfung des Verkaufsvolumens auf. Nach der Sozialcharta muss die Gagfah zehn Jahre lang mindestens 35000 Wohnungen im Bestand halten. Ende September waren es knapp 42000. (SZ/ale)

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Wenn Mieter nicht wissen, an welche Teile der Heuschrecken sie ihre Mieten zahlen sollen, ist die Heuschrecke in sich schon wieder gespalten, jagd sich gegenseitig die Geschäftsanteile ab oder die staatlichen Fördermittel an die Heuschrecken fließen nicht mehr oder die Gagfah ist pleite oder hat sich wieder ins Ausland verzogen, weil die Staatsanwaltschaft hinter ihr her sein könnte. Das sind alles nur Vermutungen. Aber solche Entwicklungsmöglichkeiten gab es schon früher in diesen Kreisen.

Strombolli

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Überführung in Allgemeineigentum!

Ist doch schon vieles renoviert. Vieles steht leer. Den Rest verfallen lassen.
Könnte mir vorstellen, das der Leerstand ausreicht alle Menschen vernünftig wohnen zu lassen.
Das Systemmotto: "Gib mir Dein Geld! - Jetzt, Du dreckiges Opfer !!!! - Und habe immer ANGST VOR DEM MORGEN !!!"

"Hört auf, Profite über Menschen zu stellen!" Occupy
Permanent angelogen & VERARSCHT IN DEUTSCHLAND! - Ich habe mit Dir fertig

Wilddieb Stuelpner

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Überführung in Allgemeineigentum!

Ist doch schon vieles renoviert. Vieles steht leer. Den Rest verfallen lassen.
Könnte mir vorstellen, das der Leerstand ausreicht alle Menschen vernünftig wohnen zu lassen.

Ja Strombolli, das denken die sozial Bedürftigen.

Aber Vermieter und Immobilienbesitzer, das Finanzamt oder die Banken sehen das anders. Da zählt der Profit, Kasse machen und Kosten senken. Erst mit der Wende wurde es wieder möglich, kräftig mit Grund und Boden und den darauf befindlichen Immobilien zu spekulieren gegen alle soziale Vernunft und Verantwortung.

Wo nichts mehr rauszuholen ist, da droht die Entmietung durch Luxussanierung, durch Vertreibung der Mieter oder der staatlich nochmals bezuschußte Abriß.

Warum soll man leerstehende Häuser für Arbeitslose und sozial Schwache zum Bewohnen vorhalten, wenn man nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage durch verknappten Wohnraum die Mietpreise als Vermieter in die Höhe treiben kann, aber vorher mit der staatlichen Subventierung beim Abriß auch nochmal die Hand aufhält. Also zocken Vermieter und Immobilieneigentümer mindestens zweimal ab. Man schafft vollendete Tatsachen und der Steuerzahler zahlt zur Beseitigung des so entstandenen Wohnraummangels wieder den Neubau von Wohnungen.

Nun sage mir einer Planwirtschaft ist Humbug. Ich bin eher der Auffassung, daß egoistische Privatwirtschaft Einzelner auf Kosten des steuerzahlenden Volkes richtigen sozialen Schaden in Größenordnungen anrichtet.

Artikel 14 Abs. 2 GG wirkt dabei wie ein Placebo. Es beruhigt die Volksseele.

"(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen."

Nichts als leere Worte, wenn diese Worte nicht mit Zwang, Sanktionen und Strafe realisiert werden.

ManOfConstantSorrow

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Zitat
Mieterschreck Gagfah
Mit dem Immobilienunternehmen Gagfah übernahm US-Finanzinvestor Fortress Tausende Wohnungen. Damit die Rendite stimmt, wurden die Häuser vernachlässigt - nicht nur das Geschäftsmodell könnte in sich zusammenzufallen.

 von Meike Schreiber  Wuppertal

Direkt unter dem Loch in der Decke der zweiten Etage steht ein Eimer. Daneben liegt ein Putzlumpen. "Wenn es schlimm regnet, läuft sonst das Wasser die Treppe runter bis in die Wohnung da unten", sagt Marlies Bischoff angeekelt. Die 72-Jährige wohnt in einer der rund 720 Wohnungen eines Wohnsilos in Wuppertal-Rehsiepen. Wenn man das noch wohnen nennen kann: Von den Außenwänden der Häuser aus den 70er-Jahren fallen Schieferplatten, die blassgrün gestrichenen Treppenhauswände schimmeln, an den Decken hängen Spinnenweben, die Tapete hat riesige Löcher.

Die marode Hochhaussiedlung gehört der Gagfah. Mit bundesweit 170.000 Wohneinheiten und mehr als 350.000 Mietern ist das Unternehmen Deutschlands größter börsennotierter Immobilienkonzern. Die Konzernzentrale steht in Essen, offizieller Firmensitz ist Luxemburg. Mehrheitsaktionär ist der angeschlagene US-Finanzinvestor Fortress. Und das ist das Problem.

Seit Monaten beklagen Mieterschützer und Immobilienexperten, dass der Investor aus Übersee die deutsche Tochter bis auf den letzten Cent ausquetsche. Zulasten der Mieter. "Fortress schickt die Gagfah auf den Strich. Die muss Knete ranschaffen, egal wie", sagt ein Gagfah-Insider. Die eher investorenfreundliche "Immobilien Zeitung" schreibt: "Die Gagfah  wird behandelt wie ein Steinbruch." Und Sven Janssen, Immobilienanalyst bei Sal. Oppenheim, sagt sogar: "Die Frage ist, wann genau das Kartenhaus zusammenbricht." Willkommen im Heuschreckenland - betreten auf eigene Gefahr.

Es ist wie ein böses Erwachen. Laut dem Maklerhaus Cushman & Wakefield erwarben Finanzinvestoren zwischen 2003 und 2008 dank billiger Kredite rund 870.000 Wohnungen in Deutschland. Die Geschäftsidee war simpel: Die Immobilientöchter mussten für die Schulden aufkommen und Sonderdividenden ausschütten, anschließend wurden sie umgebaut, ausgeschlachtet, weiterverkauft.

Für Fortress hieß das: Schlecht verwaltete Wohnungsbestände erwerben, Verwaltungskosten senken, Mieten erhöhen, Wohnungen an Mieter verkaufen - und schrittweise alles wieder losschlagen. 2004 kauften die Amerikaner 81.000 Wohnungen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, darunter auch die 720 Wohnungen in Wuppertal-Rehsiepen. Dazu kauften sie Tausende kommunale Wohnungen, zum Beispiel 48.000 in Dresden. Der Aufschrei damals war groß. Viele Mieter fürchteten, dass die Investoren nur Geld verdienen wollten. Doch die Ängste wurden angesichts der verlockenden Geschäfte beiseitegewischt.

Nun ist es so weit. Zwar verhalten sich die meisten Finanzinvestoren vergleichsweise sittsam, etwa der britische Investor Terra Firma mit seiner Tochter Deutsche Annington oder die zu Goldman Sachs gehörende GSW und die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen. Doch der Fall Gagfah zeigt, dass die Sorgen der Kritiker nicht unbegründet waren.

Spätestens seit dem Ausbruch der Finanzkrise geht das Gagfah-Konzept nicht mehr auf. Viele Geldgeber von Fortress, meist Pensionsfonds und Versicherungen in den USA, wollen ihr Geld wiederhaben. Die Aktie stürzte ab, an eine Kapitalerhöhung ist nicht zu denken. "Spätestens ab 2008 hat es nicht mehr funktioniert", sagt ein Insider. Im Jahr 2013 müssen Kredite über 5 Mrd. Euro verlängert werden. "Wir gehen davon aus, die Finanzierung frühzeitig zu attraktiven Konditionen verlängern zu können", sagt eine Sprecherin.

Allerdings: Ob die Banken wirklich weiter mitspielen, dürfte Fortress relativ egal sein. Über hohe Dividenden und den Börsengang dürfte der Investor seine Renditeziele schon erreicht haben. Es geht im Wesentlichen darum, kurzfristig Kasse zu machen. Vor Steuern erwirtschaftet die Gagfah zwar seit mehreren Quartalen Verluste: 2009 war es ein Minus von 92 Mio. Euro. Doch jedes Quartal schüttet die Firma eine Dividende von 45 Mio. Euro aus, zum Großteil finanziert aus dem Eigenkapital, das stetig schmilzt.

"Die Gagfah ist Fortress' einzige Cashcow. Kurzfristig kann man dort sehr gut Geld herausziehen", sagt ein Gagfah-Insider. Das Unternehmen selbst macht keinen Hehl daraus: Es sei nach wie vor das Ziel, die laufenden Einnahmen zu einem großen Teil an alle Aktionäre auszuschütten, so eine Sprecherin. Davon profitierten alle Anteilseigner: Kleinaktionäre, institutionelle Investoren, vor allem aber Fortress.

Die Amerikaner bestimmen auch längst die Geschäfte des Immobilienkonzerns. Das Management ist fast komplett ausgetauscht. Der Vorstandschef Burckhard Drescher, ehemaliger SPD-Bürgermeister von Oberhausen, wurde Anfang 2009 durch den Fortress-Manager William Joseph Brennan ersetzt. Ein halbes Jahr später verließ auch Finanzvorstand Rolf Glessing das Unternehmen, im Streit über die Ausschüttungspolitik, wie es in Branchenkreisen heißt. Und über den Verwaltungsrat bestimmen die Fortress-Mitgründer Wesley Edens, Randal Nardone und Robert Kauffman die Geschäftspolitik mit.

Ausbaden müssen das Mieter wie Marlies Bischoff. Seit 1972 wohnt sie in ihrer 71 Quadratmeter großen Wohnung. Die Warmmiete von 508 Euro kann die verwitwete Rentnerin zahlen, doch das Drumherum erträgt sie kaum, das verwahrloste Treppenhaus, die schmuddelige Außenfassade - und diese merkwürdige Nebenkostenabrechnung. Sie soll höhere Müllgebühren zahlen für Sperrmüll, der nicht von ihr stammt.

Hinzu kommt ein Posten für die "Wartung für hauseigene Anlagen", der laut ihrem Anwalt nicht weiter erklärt ist. Zusatzkosten pro Monat: 25 Euro. Die Gagfah hält dagegen, die Sperrmüllbeseitigung würde in diesem Objekt seit Jahren umgelegt: "Das rührt daher, dass Sperrmüll immer wieder in der Anlage oder den Kellern verbotenerweise abgestellt wird." Laut Rechtsprechung darf der Vermieter diese Kosten allerdings nur im Einzelfall umlegen. Ob Frau Bischoff sie zahlen muss, soll nächste Woche ein Gericht klären.

Doch das ist nicht der einzige Trick, um die Einnahmen zu erhöhen. Die Gagfah-Sachbearbeiter werden über ein raffiniertes Anreizsystem gesteuert, sagt ein Insider. Sie verwalten im Schnitt 650 Wohnungen und werden nach Umsatz bezahlt. Ein auf Rendite und Gier getrimmtes System: Wird ein vorher festgelegter und ehrgeizig berechneter Mietumsatz eingehalten, erhalten die Mitarbeiter ein zusätzliches Monatsgehalt. Das hat Folgen: Machen etwa Bewohner wegen Bauarbeiten Mietminderungen geltend, bügeln viele Sachbearbeiter das ab, solange es geht. "Bringt ein Sachbearbeiter seinen Umsatz nicht, wird er abgemahnt. Manche wissen sich nicht anders zu helfen, als die Mieter anzulügen", sagt ein weiterer Insider, der anonym bleiben will. Die Gagfah bestätigt mögliche Prämien, zum Rest nimmt das Unternehmen keine Stellung.

Am meisten spart die Gagfah bei Instandhaltung und Reparaturen. Zwar hat sie beim Kauf der Wohnungen oft eine Sozialcharta unterschrieben; sie legt jedoch nur fest, dass die Mieten nicht unendlich steigen und Luxussanierungen unterbleiben. Zur Investitionshöhe gibt es keine Vorgaben. "Wir investieren ordentlich in die Instandhaltung unserer Wohnungen", sagt eine Sprecherin. "Damit halten wir unsere Wohnungen auf einem vernünftigen Standard."
Die Zahlen sprechen eine andere Sprache: Wurden 2008 noch 90,6 Mio. Euro in den Erhalt der Häuser investiert, waren es 2009 nur noch 66,2 Mio. Euro. Pro Quadratmeter sanken die reinen Instandhaltungskosten von 8,33 Euro auf 6,61 Euro, die addierten Instandhaltungs- und Modernisierungausgaben auf knapp 8 Euro - branchenüblich sind für einen älteren Bestand mindestens 12 Euro. "Das ist verdammt wenig", sagt Stefan Kofner, Professor für Bauwesen an der Universität Zittau. Der Experte für den Wohnimmobilienmarkt hat unter anderem dem Dresdner Stadtrat Auskunft zur Gagfah gegeben.

Was die Zahlen bedeuten, kann man an den Außenfassaden in Wuppertal sehen: Seit etwa drei Jahren lösen sich die Schieferplatten, einzelne sind schon herabgefallen. Auch die Gagfah weiß um den Sanierungsbedarf. "Es besteht an allen untersuchten Gebäuden eine akute Absturzgefahr für Schiefer", heißt es in einem Gutachten vom April 2008, das die Gagfah in Auftrag gegeben hat und das der FTD vorliegt.

Der Schieferbehang müsse "grundhaft saniert werden", Kosten: 1,2 bis 2,2 Mio. Euro. Fortress gab daraufhin ein zweites Gutachten in Auftrag, sagen Insider, das zu dem Schluss komme, ein Gerüst würde erst einmal reichen, um die Mieter zu schützen. Gehwege und Eingangsbereiche sind inzwischen mit Baugerüsten überdacht. Laut der Gagfah-Sprecherin werden die losen Platten bis Mai entfernt oder befestigt. Dann würden auch die Gerüste entfernt. Die örtlichen Mieterschützer bleiben skeptisch. "Die Gagfah kündigt die Sanierung jetzt schon seit fast zwei Jahren an, ohne dass etwas passiert ist", sagt Bruno Wortmann vom Mieterverein Wuppertal.

Es eilt ja nicht: Dass die Mieter wegziehen, ist unwahrscheinlich. Nach Angaben der Stadt sind die Hälfte der Bewohner Migranten, mehr als ein Drittel aller Bewohner leben von der Stütze. Für sie zahlt das Arbeitsamt Miete und Nebenkosten. Auch Marlies Bischoff "will auf keinen Fall weg", einfach, weil sie schon so lange dort wohnt. "Und solange die Mieter nicht anfangen, massenweise auszuziehen", sagt Experte Kofner, "sitzen die das eben einfach aus."
http://www.ftd.de/unternehmen/industrie/:agenda-mieterschreck-gagfah/50087372.html
Arbeitsscheu und chronisch schlecht gelaunt!

Kuddel

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  • Fischkopp
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Zehn Jahre LEG-Privatisierung in NRW
Vernachlässigung und Luxusmodernisierung

Seit zehn Jahren ist in Nordrhein-Westfalen die zuvor landeseigene Wohnungsbaugesellschaft LEG privatisiert. Mieter ziehen eine negative Bilanz: Steigende Mieten, teure Modernisierungen, kaum Instandhaltung und ein Vermieter, der kaum erreichbar ist.


Die lautstarken Proteste haben nichts gebracht. 60.000 Unterschriften reichten am Ende nicht, um die Privatisierung der landeseigenen LEG zu stoppen. Zehn Jahre ist das her. Auch Rosemarie Reichl und Frank Fusillo haben damals in ihrer LEG-Siedlung in Dortmund Unterschriften für die Volksinitiative gesammelt. Ihr Fazit nach zehn Jahren:

"Schlecht. Denn wir haben andauernd Mieterhöhungen. Es wird nichts gemacht, es wird nicht renoviert. Die Leute kämpfen, dass was gemacht wird. Die Fluren sehen aus, keine Schlösser drin in den Haustüren. Das kann’s nicht mehr sein."

"Die haben ja alle Verbindungen gekappt. Selbst wenn man nach Hörde fährt zu dieser Zentrale: da ist ja alles verbarrikadiert…Die haben auch den Mieterbeirat kommen lassen. Wenn irgendein Mieter nicht zufrieden war, dann konnten wir das vortragen. Ist nicht mehr! Das ist vorbei."

Mieter der LEG sind die beiden immer noch. Als "Über 60jährige" bekamen sie ein Wohnrecht auf Lebenszeit. So steht es in der 27-seitigen Sozialcharta, die damals zum Schutz von Mietern und Mitarbeitern vereinbart wurde.

Sozialcharta ein zahnloser Tiger

Aus Sicht von Mietervereinen hat sich das Papier als "zahnloser Tiger" erwiesen. Die Charta galt von Anfang an nur für Mieter des Jahres 2008. Schlecht verhandelt, sagt Hans-Joachim Witzke vom Deutschen Mieterbund NRW.

"Die wollten Geld machen, um ihren Landeshaushalt zu sanieren und die LEG loswerden, die ihnen lästig war. Und jedes Zugeständnis, was die LEG hätte machen müssen, hätte den Kaufpreis gesenkt und daran bestand nun mal kein Interesse."

Vor im Einzelfall drastischen Mieterhöhungen schützte die Charta auch nicht. Die LEG durfte die Mieten pro Jahr um drei Prozent anheben – im Durchschnitt.  Im Einzelfall können Steigerungen aber viel höher ausfallen. Ein Beispiel aus Dortmund: um bis zu 50 Prozent sollen die Mieten demnächst steigen, weil die LEG einen Häuserblock aus der Gründerzeit sanieren will - was die Mieter nicht verstehen.

 "Ich wohne Souterrain. Können Sie mir sagen, was ich mit einem Balkon soll? Und hinterher ne Mieterhöhung von 150 Euro? Ich habe mein Bad 2011 renovieren lassen – behindertengerecht. Mein Badezimmer: spitze! - Es sollen neue Briefkästen gemacht werden. Unsere Briefkästen, die Briefkästen in den Häusern, die ich kenne, sind alle völlig funktionsfähig."

Modernisierung vertreibt Mieter

Für Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund ist das ein typisches Muster der privatisierten und mittlerweile sogar börsennotierten LEG. Sie modernisiert die Bestände massiv – und versucht die Kosten so weit wie gesetzlich erlaubt auf die Mieter abzuwälzen – ohne einen Blick darauf, ob sich die Menschen die Wohnung anschließend noch leisten können.

"Man sieht es an den hohen Mieterhöhungen, gerade auch hier im Viertel. Man sieht es aber auch an den geschlossenen Kundencentern und der Service-Hotline, wo wir laufend Beschwerden erhalten, dass die LEG nicht mehr persönlich erreichbar ist und man lange warten muss. Da geht es um das Aktionärsinteresse, um die Börse. Da stehen nicht die Mieter im Mittelpunkt."

Unternehmen sieht Erfolgsgeschichte


Aus Sicht des Unternehmens sind die vergangenen zehn Jahre eine Erfolgs- und vor allem eine Wachstumsgeschichte. Die Zahl der Wohnungen stieg von 93.000 auf gut 135.000. Die Mitarbeiterzahl wuchs im gleichen Verhältnis – um rund 50 Prozent auf 1.300. Auch mit den Gewinnen, der Dividende und dem Aktienkurs ging es bergauf. Dieser Erfolg sei aber nicht auf dem Rücken der Mieter entstanden, betont LEG-Sprecherin Judith-Maria Gillies.

"Unsere Durchschnittsmieten liegen weiter unter NRW-Schnitt. Und gleichzeitig wirtschaften wir eben profitabel. Wir sind solide durchfinanziert, stecken viele Millionen Euro in die Instandhaltung…: Und das zeigt, dass man als Normalverdiener eine wirklich bezahlbare Wohnung finden kann."

Für das Geschäftsjahr 2018 prognostiziert das LEG-Management eine weitere Steigerung der Mieten – und die sind die wichtigste Einnahmequelle des Unternehmens – um durchschnittlich 3,5 Prozent. Mit dem Auslaufen der Sozialcharta habe das nichts zu tun, so die LEG-Sprecherin.

"Für Mieterhöhungen gilt: auch ohne Sozialcharta unterliegen sie natürlich und selbstverständlich allen gesetzlichen Bestimmungen. Das war so und wird immer so sein. Generell arbeiten wir daran, Mieter und Mitarbeiter zufrieden zu stellen. Das ist völlig unabhängig von einer Sozialcharta."

Das scheint noch nicht überall angekommen zu sein. Mieterin Rosemarie Reichl aus Dortmund hat keine Hoffnung, dass sich etwas bessert.

"Es hat vorher nicht geklappt und wird auch hinterher nicht klappen."
https://www.deutschlandfunk.de/zehn-jahre-leg-privatisierung-in-nrw-vernachlaessigung-und.766.de.html?dram:article_id=426610

Kuddel

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Wenn ich mir die Brutalität der Verältnisse in den USA ansehe (eine Halbe Million, die jetzt auf der Straße leben muß und 7 Millionen, die bei Freunden und Verwanten untergekommen sind) und dort auch massenhaft Leute aus der ehemaligen Mittelschicht aus ihren Häusern fliegen, frage ich mich warum es da nicht knallt.

Schließlich haben die Amis doch großteils Waffen.