BGH: Mieterhöhungen auch bei zu hohen Flächenangaben erlaubt

[Kater]

BGH: Mieterhöhungen auch bei zu hohen Flächenangaben erlaubt

Karlsruhe (AP) Eine Mieterhöhung kann auch dann zulässig sein, wenn sich der Vermieter auf eine zu hohe Quadratmeterangabe im Mietvertrag beruft. Sie sei erlaubt, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Fläche abweiche, heißt es in einer am Mittwoch veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von zehn Prozent sei die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil scharf, der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) begrüßte es.

Im vorliegenden Fall wies der achte Zivilsenat die Klage einer Frau aus Hamburg ab: Sie hatte gegen eine Erhöhung der Miete von 360,47 auf 432,56 Euro geklagt. In ihrem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 Quadratmeter angegeben, die tatsächliche Fläche beträgt 51,03 Quadratmeter. Der Vermieter hatte sich bei der Mieterhöhung auf die Flächenangabe im Mietvertrag berufen. Dagegen wehrte sich die Frau über alle Instanzen - vergeblich.

«Das Urteil ist enttäuschend und nicht nachvollziehbar. Es öffnet Missbrauch und Betrügern Tür und Tor», erklärte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Vermieter, die bei der Festlegung der Wohnungsgröße im Mietvertrag großzügig zu ihren Gunsten rechneten, würden mit barem Geld belohnt. Das sei unerträglich.

Der GdW hingegen erklärte, der Bundesgerichtshof habe nur seine bisherige Rechtssprechung bekräftigt. Mit dieser Entscheidung trage das höchste deutsche Zivilgericht den tatsächlichen Verhältnissen bei Mietvertragsabschlüssen praxisgerecht Rechnung. Präsident Lutz Freitag sagte, die tatsächliche Wohnfläche stehe oft nicht exakt zur Verfügung. Deshalb sei es sinnvoll, wenn die Vertragsparteien eine Wohnungsfläche vereinbarten, die für sie verbindlich sein solle und der Bundesgerichtshof hierfür eine Toleranzgrenze von zehn Prozent Abweichung akzeptiere.

(Aktenzeichen: BGH VIII ZR 205/08)

http://de.news.yahoo.com/1/20090708/twl-bgh-mieterhhungen-auch-bei-zu-hohen-028dfd1.html

[Wilddieb Stuelpner]

MDR, Sendung "Ein Fall für Escher" vom 11.09.2008, 20:15 Uhr: Wohnungsvermessung – der Test

Die Kosten für Wohnraum explodieren. Schuld sind vor allem die Nebenkosten. Sie gelten bereits als zweite Miete. Besonders ärgerlich und teuer für den Mieter wird es, wenn die Wohnung nicht korrekt vermessen ist. Aber auch Eigentümer haben manchmal das Nachsehen, wenn es während der Bauphase zu Fehlberechnungen gekommen ist.

Dass sich die Quadratmeterzahl im Mietvertrag in der Praxis als zu hoch herausstellt, ist keine Seltenheit. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen sind die Angaben häufig fehlerhaft. Experten schätzen, dass jede dritte Wohnung erheblich kleiner ist, als angegeben. Welche Folgen das für die Betroffenen hat und wie hoch die Abweichungen tatsächlich sind: Wir haben nachgemessen.

Die Fälle aus unserer Sendung

Markus T. ist Hauptmieter einer Maisonette-Wohnung und sorgt sich um die hohen Nebenkosten. 1.600 Euro soll er nachzahlen. Nun will er wissen, ob die angegebene Quadratmeterzahl in seinem Mietvertrag auch tatsächlich stimmt, denn danach berechnet sich sein Anteil an den Betriebskosten. Petra S. ist Mieterin der Wohnung von Matthias T., einer hübschen Dachgeschosswohnung in Leipzig. Matthias als Vermieter und Eigentümer der Dachgeschosswohnung möchte wissen, ob er für die Wohnung damals nicht zu viel bezahlt hat. Jahr für Jahr zahlt er dafür auch Grundsteuer an das Finanzamt. Mieterin Petra interessiert die exakte Größe der Wohnung wiederum wegen der Miet- und Nebenkosten.

Dritter Fall ist eine Neubausiedlung in Dresden. Dort sollen viele Wohnungen kleiner sein, als im Vertrag angegeben. Ute W. ist misstrauisch geworden und will Gewissheit haben. Mit vereidigten Sachverständigen machen wir uns auf den Weg, besuchen die Leute in Jena, Leipzig und Dresden an Heim und Herd und messen nach.

Tipps zur korrekten Bemessung der Wohnfläche

In vielen Mietverträgen ist die Wohnfläche falsch angegeben. Gerade bei Dachschrägen oder Balkonen sind die Angaben oft nicht korrekt berechnet. Wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, kann der Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern. Sogar in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete darf der Mieter dann zurückfordern. Ähnliches gilt auch für die Eigentümer: Kaufen sie ein Haus oder eine Wohnung, die mehr als zehn Prozent kleiner ist als angegeben, können sie den Kaufpreis reduzieren. Mieter, aber auch Eigentümer, die nachmessen wollen, finden die geltenden Parameter für die Berechnung der Wohnfläche in der Wohnflächenverordnung (WoFlv).

Was gehört zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen der Wohnräume, das heißt: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und WC, Kinderzimmer und der Flur. Beheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlich geschlossene Räume, Balkone, Dachschrägen und Terassen werden meist nur anteilig auf die Wohnfläche angerechnet - Balkone und Terrassen in der Regel zu 25 Prozent. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen gehören dagegen nicht zur Wohnfläche.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Dabei werden die Grundflächen der Räume ausgemessen und dann auf die Raumhöhe angerechnet.

• Bei einer Räumhöhe von mindestens zwei Metern wird die Grundfläche vollständig auf die Wohnfläche angerechnet.
• Bei einer Raumhöhe zwischen zwei und einem Meter ist nur die Hälfte der Grundfläche anzurechnen.
• Grundflächen von unter einem Meter werden nicht angerechnet.

Es lohnt sich, genau nachzumessen. Denn der Mieter kann für jeden zu viel berechneten Quadratmeter verlangen, dass der Vermieter die Betriebskosten neu berechnet und die Differenz dem Mieter zurückerstattet.

Urteile zum Thema

Mietminderung bei kleinerer Wohnfläche zulässig

Wenn die gemietete Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete mindern. So entschied der Bundesgerichtshof im Falle des Mieters eines Reihenhauses, der bei einer Wohnungsvermessung festgestellt hatte, dass die Wohnung statt der angegebenen 126,45 Quadratmeter nur 106 Quadratmeter groß war. Die Bundesrichter sahen in einer derart großen Abweichung einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt. (Bundesgerichtshof, Az. VIII 295/03).

Wohnfläche und Betriebskosten

Für die Abrechnung von Betriebskosten darf der Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen, solange sie nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Erst wenn die Abweichung größer ist, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter die Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 261/06).

Wasserkosten nach Wohnfläche

Wenn nicht jeder Haushalt eines Mietshauses über einen Wasserzähler verfügt, darf der Vermieter die Kosten für Wasser und Abwasser bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch nach dem Anteil der Wohnfläche auf die einzelnen Mietparteien umlegen. (Bundesgerichtshof, Az. VIII 188/07).

Linkliste Adressen und Links zum Thema "Wohnungsvermessung"

Deutscher Mieterbund e.V. (DMB)

Der Mieterverein informiert seine Mitglieder umfassend über Ihre Rechte und Pflichten als Mieterin bzw. Mieter und zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen bzw. sich gegen unberechtigte Forderungen erfolgreich zur Wehr setzen. Der Mieterverein sagt Ihnen aber auch, wie Sie sich am besten mit Ihrem Vermieter einigen können.

Deutscher Mieterbund e.V. (DMB)
Littenstraße 10
10179 Berlin
Tel.: 030 22323-0
Fax: 030 22323-100
E-Mail: info@mieterbund.de
http://www.mieterbund.de/

Deutscher Mieterbund Landesverband Sächsischer Mietervereine e.V
Fürstenstraße 10
09130 Chemnitz
Tel.: 0371 4024097
Fax: 0371 4024095
E-Mail: info@mieterbund-sachsen.de
http://www.mieterbund-sachsen.de/

Deutscher Mieterbund Landesverband Sachsen-Anhalt e.V.
Alter Markt 6
06108 Halle
Tel.: 0345 2021467
Fax: 0345 2021468
E-Mail: DMBLVSachsenAnhalt@aol.com
http://www.mieterbund.de/suchergebnis.html?land=san

Deutscher Mieterbund Landesverband Thüringen e.V.
Schillerstraße 34
99096 Erfurt
Tel.: 0361 598050
Fax: 0361 5980520
E-Mail: MieterbundThuer@aol.com
http://www.mieterbund-thueringen.de/

Mieterverein zu Hamburg

Der Mieterverein Hamburg hat ein Merkblatt zum Thema Wohnflächenberechnung für Mieter zusammengestellt (Titel: "Wozu muss ich meine Wohnfläche kennen?").

Mieterverein zu Hamburg
Beim Strohhause 20
20097 Hamburg
Tel.: 040 87979-0
Fax: 040 87979-110
E-Mail: info@mieterverein-Hamburg.de
http://www.mieterverein-hamburg.de/

Das Merkblatt Nr. 29: Die Wohnfläche - Nachmessen kann sich lohnen

Haus & Grund Deutschland e.V.

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft engagiert sich für das private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum und nimmt mit gezielter Interessenvertretung Einfluss auf Gesetzgebungsvorhaben. Die Informationsblätter von Haus & Grund Deutschland informieren kurz und knapp über verschiedene Themen, die für Haus- und Wohnungseigentümer sowie für Vermieter und Kauf- und Bauwillige wichtig und interessant sein können, so auch das Informationsblatt zum Thema Wohnfläche.

Haus & Grund Deutschland
Mohrenstraße 33
10117 Berlin
Tel.: 030 20216-0
Fax: 030 20216-555
E-Mail: zv@haus-und-grund.net
http://www.hausundgrund.de/index.html

Haus & Grund Landesverband Sachsen e. V.
Theresienstr. 1
01097 Dresden
Tel.: 0351 5637907
Fax: 0351 5637909
E-Mail: info@haus-und-grund-sachsen.net
www.haus-und-grund-sachsen.net

Haus & Grund Landesverband Sachsen-Anhalt e.V.
Steinigstr. 7
39108 Magdeburg
Tel.: 0391 7316832
Fax: 0391 7316833
E-Mail: hugsa@onlinehome.de
www.hugsa.net

Haus & Grund Landesverband Thüringen e.V.
Schwarzburger Chaussee 4
07407 Rudolstadt
Tel: 03672 4289-0
Fax: 03672 4289-19
E-Mail: vorstand@hug-thueringen.de
http://www.hug-thueringen.de/start.php?c=50

Verbraucherzentrale Bundesverband e. V.
Markgrafenstraße 66
10969 Berlin
Tel.: 030 25800-0
Fax: 030 25800-218
E-Mail: info@vzbv.de
http://www.vzbv.de/go/

Verbraucherzentrale Sachsen e. V.
Brühl 34-38
04109 Leipzig
Servicetelefon: 01805 797777
(14 Cent/Min. aus dem deutschen Festnetz)
Tel: 0341 696290
Fax: 0341 6892826
E-Mail: vzs@vzs.de
http://www.verbraucherzentrale-sachsen.de/UNIQ124707206519768/link13A.html

Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt e. V.
Steinbockgasse 1
06108 Halle
Tel.: 0345 29803-29
Fax: 0345 29803-26
E-Mail: vzsa@vzsa.de
http://www.vzsa.de/UNIQ124707209619768/link14A.html

Verbraucherzentrale Thüringen e. V.
Eugen-Richter-Str. 45
99085 Erfurt
Tel.: 0361 55514-0
Fax: 0361 55514-40
E-Mail: info@vzth.de
http://www.vzth.de/UNIQ124707212820164/link16A.html

[Wilddieb Stuelpner]

ZDF, Sendung "WISO" vom 01.10.2008: Ausweis fürs Haus - Fristen und Folgen durch den Energieausweis

von Thomas J. Kramer

Mehr als 15 Millionen Wohngebäude sind vor 1980 gebaut. Das sind 80 Prozent des Bestandes - und häufig handelt es sich um Energieschleudern. Damit Eigentümer und Mieter eine energetische Orientierung bekommen, wird seit 1. Juli 2008 stufenweise der Energieausweis für Immobilien eingeführt.

Jeder, der seit Juli 2008 ein Wohngebäude mieten, leasen, kaufen oder pachten will, kann einen Energieausweis vom Eigentümer verlangen. Erst einmal nur für Wohnimmobilien die vor 1965 erstellt wurden, schon ab dem nächsten Jahr ist der Ausweis praktisch für alle Gebäude Pflicht.

Infobox Fristen für die Ausweispflicht

1. Juli 2008: Wohngebäude bis Baujahr 1965
1. Januar 2009: Wohngebäude ab Baujahr 1965
1. Juli 2009: Nichtwohngebäude wie Büroimmobilien oder Behörden

Fakten auf einen Blick

Der Energieausweis soll zum einen den Interessenten zeigen, wie hoch die Heizkosten liegen. Zum anderen soll die Sanierung von Häusern damit angeschoben werden. Der Energieausweis zeigt den Energieverbrauch eines Gebäudes, vergleichbar etwa mit dem Spritverbrauch beim Auto oder dem Stromverbrauch eines Kühlschranks. Auf einer Farbskala können Sie erkennen, ob ein Gebäude sparsam mit Energie umgeht oder eine Energieschleuder ist.



Es gibt zwei Arten von Ausweisen:

a) Den preisgünstigen Verbrauchsausweis ab etwa 50 Euro, der aus den Verbrauchsdaten vergangener Heizperioden erstellt wird.

b) Und es gibt den teureren Bedarfsausweis. Dieser kostet 200 Euro und mehr. Er basiert auf einem technischen Gutachten, dass die Qualität der Dämmung, die Güte der Fenster und die Heizungsanlage beurteilt. Hier werden auch Modernisierungsvorschläge gemacht

Fristen beachten

Energieausweise werden immer für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen erstellt. Eins ist für die Zukunft klar: Rot oder Grün auf der Skala entscheiden bald auch über die Höhe der Kaltmiete und den Wert einer Wohnung. Für einen künftigen Mieter oder Käufer wird mit dem Bedarfsausweis eine schlechte Wärmedämmung oder eine veraltete Heizung sofort sichtbar.

Seit dem 1. Oktober 2008 benötigt zwingend jeder Eigentümer von Wohnimmobilien den teureren Bedarfsausweis, wenn das Gebäude vor 1977 gebaut ist und weniger als fünf Wohnungen hat.

Infobox
Tipp für Eigentümer
Weiterhin sind Energieausweise, die in den letzten Jahren schon freiwillig ausgestellt wurden, ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig.

Informatorischer Charakter

Der Energieausweis liefert lediglich einen ganz unverbindlichen Anhaltspunkt in Bezug auf die energetische Qualität des Hauses. Er hat also nur einen informatorischen Charakter. Wird so ein Ausweis vorgelegt, hat niemand Anspruch auf einen bestimmten Energieverbrauch oder gar auf die im Ausweis empfohlenen Modernisierungsmaßnahmen. Das ist mehr als bedauerlich.

Auch wird der Energieausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags. Wenn die Werte nicht stimmen, hat man keine Mietminderungsrechte und auch keine Schadenersatzansprüche bei einem höheren Verbrauch als im Ausweis angegeben. Der Ausweis ist immer nur vom Eigentümer vorzulegen und er bleibt in seinem Eigentum. Mieter sollten sich deswegen eine Kopie machen.

Keine nachträgliche Pflicht

Wer nicht verkaufen, vermieten oder verpachten will, braucht auch keinen Energieausweis. Auch wer laufende Mietverträge hat oder Kaufverträge längst abgeschlossen hat, dem kann der Ausweis zunächst einmal egal sein: Kein Käufer, Pächter oder Mieter kann nachträglich aus bestehenden Verträgen einen Anspruch auf einen Energieausweis ableiten.

Infobox
Geförderte Energieberatung
Der Energieausweis ist trotzdem der halbe Weg zu einer energetischen Sanierung. Denn letztlich ist es für Heizkosten, den Erhalt der Bausubstanz und auch für die Umwelt besser, gleich richtig zu sanieren. Seit Anfang Mai kann man eine "Vor-Ort-Energieberatung" eines Fachmanns mit dem Energieausweis koppeln und der Bund zahlt Zuschüsse.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zahlt einen Zuschuss von 300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser, die nicht rückgezahlt werden müssen. Bei Mehrfamilienhäusern sind es 360 Euro. Und 50 Euro Extra-Förderung gibt es für Hinweise zur Stromeinsparung sowie 100 Euro für Thermo-Fotografien.

Zu den Förderungen

Zuschuss zur "Vor-Ort-Beratung"

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Laut Gesetz dürfen nur "Fachkräfte mit besonderer Aus- und/oder Weiterbildung sowie Berufspraxis" einen Energieausweis ausstellen. Dies werden zumeist Ingenieure, Architekten, Bauingenieure, Schornsteinfeger, Gebäudetechniker, zertifizierte Energieberater oder Handwerker sein. In der Verordnung findet sich eine genaue und abschließende Aufzählung der Voraussetzungen.

Leider gibt es keine festgelegte amtliche Bescheinigung der Zulassung, Sie müssen sich also als Kunde auf die bloße Aussage der Fachkräfte verlassen. Die bloße Zulassung eines Fachmanns sagt noch nichts über seine Qualifikation aus. Vergleichen Sie daher Angebote verschiedener Anbieter und fragen Sie vor allem nach der Zahl der bereits durchgeführten Gebäudeberechnungen.

Fragen Sie ausdrücklich nach einer Berufshaftpflichtversicherung, die im Fall fehlerhaft ausgestellter Ausweise Haftungsansprüche abdecken kann. Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne als Fachmann dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld bestraft werden kann.

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